Rudolph, Bert
Amtsleitung Stadtbauamt
Baugebiet "Häugern-Nord"
Was ist geplant? Woran wird gerade gearbeitet? Was sind die Etappen & Meilensteine? Und was kostet das Projekt? Informieren Sie sich über das Baugebiet "Häugern-Nord".
Was ist geplant?
Projektübersicht
Das 10,8 Hektar große Wohngebiet soll vom klassischen Einfamilienhaus über Doppel- und Reihenhäuser bis hin zu Mehrfamilienhäusern und drei- bis viergeschossigem Wohnungsbau alles bieten - und das in städtebaulich ansprechender Form. Insgesamt 370 neue Wohneinheiten für ca. 1.000 neue Einwohner sollen entstehen.
Darüber hinaus sind in den neuen Quartieren Sonderbauten wie Kindertagesstätte, Seniorenwohnen, Einkaufsmarkt und Hotel vorgesehen.
Die Haupterschließung des Baugebietes erfolgt über die Merklinger Straße mit einem geplanten Kreisverkehr.
Der Entwurf zeichnet sich durch zwei starke Grünachsen aus, die eine Verbindung des Wohngebietes zum Landschaftsraum herstellen. Die Baumstruktur wird die vorhandenen Streuobststrukturen aufgreifen. Sanft modellierte Mulden in den Wiesen sammeln Regenwasser für das Ried und bilden zugleich wertvolle landschaftsökologische Habitat- und Verbundstrukturen.
Eine Planzeichnung für das Baugebiet Häugern-Nord mit Flächen für Gebäude und Pflanzen.
Wie geht es jetzt weiter?
Aktueller Status
Nachdem das Verwaltungsgericht Stuttgart am 22. November die Rechtmäßigkeit der Genehmigung zur Streuobstumwandlung bestätigt hatte, hat die Stadtverwaltung am 25. November mit den Fällungen begonnen. Allerdings wurden die Fällungen im Lauf des Vormittags durch den Verwaltungsgerichtshof (VGH) in Mannheim gestoppt (siehe unten).
Einen Tag später, am 26. November 2024, hat der Gemeinderat den Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan Häugern-Nord gefasst. Mit der Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses wird für das Gebiet Baurecht geschaffen.
Um die restlichen Bäume fällen zu dürfen, muss zunächst die Entscheidung des VGH in Mannheim abgewartet werden. Die Naturschutzverbände haben jedoch bereits weitere Klagen, u.a. gegen den Satzungsbeschluss des Bebauungsplans, angekündigt. Eine verlässliche Aussage, wann gebaut werden kann, ist daher im Moment unmöglich. Der dringend benötigte Wohnraum wird also noch auf absehbare Zeit in die Warteschleife geschickt werden.
Was wurde bereits erreicht?
Etappen & Meilensteine
Bevor ein städtebaulicher Wettbewerb für das geplante Neubaugebiet ausgelobt werden soll, waren die Bürger gefragt: Interessierte konnten sich mit ihren Ideen und Vorstellungen in verschiedene Arbeitskreise einbringen. Die Ergebnisse sollten in den Entwicklungsprozess mit einfließen.
Der Gemeinderat hat den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan "Häugern-Nord" gefasst. Auch die Ergebnisse aus der Planungswerkstatt wurden behandelt und zur Kenntnis genommen.
Vorlage 2017/25 (Das Ratsinformationssystem gibt es seit Juli 2021. Sitzungsunterlagen vor diesem Zeitpunkt stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.)
Der Gemeinderat hat im Februar 2017 nichtöffentlich beschlossen, für das geplante Wohnbaugebiet „Häugern-Nord“ eine städtebauliche Planungskonkurrenz mit fünf eingeladenen Teilnehmern durchzuführen. Der Beschluss wurde im März 2017 öffentlich bekanntgegeben. Das Verfahren wurde durch die LBBW Kommunalentwicklung GmbH betreut und durch ein hochkarätiges Fachpreisgericht beurteilt.
Vorlage 2017/23 (Das Ratsinformationssystem gibt es seit Juli 2021. Sitzungsunterlagen vor diesem Zeitpunkt stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.)
Nachdem die Teilnehmer ca. drei Monate Zeit hatten, ihre Planungen auf Basis der Ausschreibung zu entwickeln und diese auch mit einem Modell zu veranschaulichen, fand die erste Jurysitzung statt. Das Ergebnis dieser Sitzung war die Empfehlung des Preisgerichts, zwei Teilnehmer mit einer Überarbeitung ihrer Wettbewerbsarbeiten zu beauftragen.
In der zweiten Jurysitzung wurde das Büro Zoll-Architekten Stadtplaner GmbH aus Stuttgart mit dem ersten Rang ausgezeichnet, das Büro Hähnig Gemmecke Freie Architekten BDA aus Tübingen erhielt den zweiten Rang.
Der Technische Ausschuss hat den Sieger des Wettbewerbs, das Büro Zoll-Architekten, beauftragt, seine Planung zum städtebaulichen Entwurf weiterzuentwickeln und den Bebauungsplan für das Neubaugebiet "Häugern-Nord" zu erstellen.
Vorlage TA-2018/18 (Das Ratsinformationssystem gibt es seit Juli 2021. Sitzungsunterlagen vor diesem Zeitpunkt stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.)
Der Gemeinderat hat den Planentwurf des Bebauungsplans gebilligt und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Januar 2019 beschlossen.
Ursprünglich war dieser Beschluss für November 2018 vorgesehen. In dieser Sitzung wurde der Planentwurf für die frühzeitige Beteiligung bereits ausführlich vorgestellt. Grundlage für den Planentwurf war der städtebauliche Siegerentwurf. Nach der Überarbeitung des Siegerentwurfs wurde dieser im September 2018 dem Gemeinderat vorgestellt. Die Anregungen aus dieser Sitzung wurden in den Planentwurf eingearbeitet. Aufgrund verschiedener Fragen wurde der Beteiligungsbeschluss im November 2018 jedoch nicht gefasst, sondern vertagt. Die offenen Punkte Dachformen für die Einzelhausbebauung, PV-Anlagen und Fuß- und Radwegführung entlang der L 1182 wurden in den Planentwurf eingearbeitet, der im Januar 2019 gebilligt wurde.
Vorlage 2019/04 (Das Ratsinformationssystem gibt es seit Juli 2021. Sitzungsunterlagen vor diesem Zeitpunkt stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.)
In einer umfassenden Bürgerinformationsveranstaltung wurden alle vorliegenden Planungen und Fachgutachten vorgestellt. Die Fachplanungsbüros haben an der Informationsveranstaltung mitgewirkt.
Der Gemeinderat hat das in der Sitzung vorgestellte Einzelhandelskonzept gebilligt. Gemäß dem Standortkonzept wurde unter anderem Häugern als geplanter Nahversorgungsstandort festgelegt.
Vorlage 2020/15 (Das Ratsinformationssystem gibt es seit Juli 2021. Sitzungsunterlagen vor diesem Zeitpunkt stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.)
Der Technische Ausschuss hat zur Kenntnis genommen, dass für Eingriffe durch den Bebauungsplan „Häugern-Nord“ Ausgleichsmaßnahmen am Maurener See umgesetzt werden.
Vorlage 2020/14 (Das Ratsinformationssystem gibt es seit Juli 2021. Sitzungsunterlagen vor diesem Zeitpunkt stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.)
Zur Aufstellung des Bebauungsplans für das Neubaugebiet Häugern-Nord ist auch eine Änderung des Flächennutzungsplans notwendig. Den Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Flächennutzungsplans hat der Gemeinderat ebenso beschlossen wie die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange.
Vorlage 2020/33 (Das Ratsinformationssystem gibt es seit Juli 2021. Sitzungsunterlagen vor diesem Zeitpunkt stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.)
Der Gemeinderat stimmte dem Konzept einer Nahwärmeversorgung im Baugebiet „Häugern-Nord“ grundsätzlich zu. Die Verwaltung wurde beauftragt, die Umsetzung weiterzuverfolgen und die erforderlichen Planungen in die Wege zu leiten.
Vorlage 2020/61 (Das Ratsinformationssystem gibt es seit Juli 2021. Sitzungsunterlagen vor diesem Zeitpunkt stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.)
Die Verwaltung hat über den Sachstand bei der Umsetzung von Ausgleichsmaßnahmen für Häugern-Nord berichtet. Im Gemeinderat bestand Einverständnis, zur Deckung des (zum damaligen Zeitpunkt) restlichen Ausgleichsbedarfs über die Flächenagentur Baden-Württemberg einen Anteil von 520.000 Ökopunkten aus einer Maßnahme der Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH in Illingen (Enzkreis) zu erwerben.
Vorlage 2021/125 (Das Ratsinformationssystem gibt es seit Juli 2021. Sitzungsunterlagen vor diesem Zeitpunkt stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.)
Der Technische Ausschuss hat die Erstellung eines Energiekonzepts beschlossen.
Vorlage TA-2021/17 (Das Ratsinformationssystem gibt es seit Juli 2021. Sitzungsunterlagen vor diesem Zeitpunkt stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.)
Im Technischen Ausschuss wurde das weitere Vorgehen beim Bebauungsplanverfahren "Häugern-Nord" vorgestellt.
Vorlage TA-2021/087 (Das Ratsinformationssystem gibt es seit Juli 2021. Sitzungsunterlagen vor diesem Zeitpunkt stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.)
Nach intensiven Abwägungen und mehreren Beratungen hat der Gemeinderat beschlossen, dass das künftige Wohngebiet „Häugern-Nord“ vollständig der Gemarkung Weil der Stadt zugeordnet wird.
Im Mai 2022 hat der Technische Ausschuss vom Planungsstand Kenntnis genommen.
Die aktuell naturschutzrechtlich hochwertigen Flächen, die bei der Umsetzung des Baugebiets verloren gehen, müssen 1:1 ausgeglichen werden. Konkret muss ein Ausgleich für rund 2,4 Hektar Magere Flachland-Mähwiesen geschaffen werden. Um diesen Ausgleich zu erreichen, hat der Gemeinderat den Ankauf von Ökopunkten beschlossen.
Zur Umsetzung der Planungsziele des Neubaugebiets sind die Aufstellung eines Bebauungsplans mit örtlichen Bauvorschriften und eine Teiländerung des Flächennutzungsplans erforderlich. Im Oktober 2022 wurden mehrere Verfahrensschritte der Bauleitplanung im Gemeinderat beschlossen. In der Sitzungsvorlage sind auch die Ziele der Planung umfassend dargestellt. Zahlreiche Gutachten und Untersuchungen sind der Sitzungsvorlage beigefügt.
Im künftigen Neubaugebiet Häugern soll eine ortsnahe Kinderbetreuung gewährleistet werden. Im Technischen Ausschuss wurde der aktuelle Planungsstand zum Neubau des Kindergartens im Zusammenhang mit dem Bau des Nahversorgers NORMA vorgestellt.
Die aktuell naturschutzrechtlich hochwertigen Flächen, die bei der Umsetzung des Baugebiets verloren gehen, müssen 1:1 ausgeglichen werden. Dazu wurden bereits verschiedene Maßnahmen umgesetzt. Um den Flächenausgleich abzuschließen, hat der Technische Ausschuss im März 2023 dem Ankauf von sogenannten Ökopunkten von einem örtlichen Landwirt zugestimmt. Damit wird auch das Ziel erreicht, Ausgleichsmaßnahmen auf der eigenen Gemarkung umzusetzen.
Im April 2023 hat der Gemeinderat den städtebaulichen Vertrag mit der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH zur Erschließung des Baugebiets „Häugern-
Nord“ um drei Jahre verlängert. Die Verlängerung war notwendig, da bereits zu diesem Zeitpunkt klar war, dass der Grundstücksverkehr nicht bis zum eigentlichen Vertragsende Ende des Jahres abgeschlossen sein würde.
Als modernes Baugebiet soll Häugern-Nord klimaneutral mit Wärme versorgt werden. Die Lösung könnte ein Nahwärmenetz sein. Deshalb hat der Gemeinderat im Juli 2023 eine vertiefende Machbarkeitsstudie zur Nahwärme beauftragt.
Im Oktober 2023 hat der Technische Ausschuss die Planungsleistungen für mehrere Leistungsphasen zur Simulation/Fachplanung des Sondenfeldes für die Wärmeversorgung im Baugebiet Häugern-Nord vergeben. Dieser Beschluss folgt auf den Grundsatzbeschluss zur Machbarkeitsstudie für die Nahwärmeversorgung, den der Gemeinderat im Juli 2023 gefasst hat.
Im Dezember 2023 hat die Verwaltung den aktuellen Stand des Bebauungsplanverfahrens "Häugern-Nord" vorgestellt. Dabei wurden unter anderem der Grundstückserwerb, die Genehmigung für die Umwandlung von Streuobstwiesen und, mit Blick auf das Merklinger Ried, die wasserrechtliche und naturschutzrechtliche Genehmigung (Entwässerung) behandelt.
Wie soll das Neubaugebiet „Häugern-Nord“ mit Wärme und Energie versorgt werden? Mit dieser Frage hat sich der Gemeinderat bereits mehrfach beschäftigt. Nach kontroverser Diskussion hat der Gemeinderat in der Sitzung mehrheitlich beschlossen, ein Quartierstromnetz zu errichten und die Planungen dafür weiterzuentwickeln.
Der Bebauungsplan „Häugern-Nord“ für das geplante Neubaugebiet geht erneut in die so genannte Offenlage. Das hat der Gemeinderat in der Sitzung am 14. Mai 2024 ebenso beschlossen wie die Billigung der ergänzten Entwürfe. Im Rahmen der vierwöchigen Offenlage werden die Öffentlichkeit und die sonstigen Träger öffentlicher Belange beteiligt.
Die erste Offenlage des Bebauungsplans fand von November 2022 bis Februar 2023 statt. Einzelne Stellungnahmen aus dieser Offenlage wurden direkt aufgegriffen und in den Planungen und Fachgutachten entsprechend ergänzt. So wurden beispielsweise im Laufe des Jahres 2023 eine Umweltschadensprüfung und eine Klimauntersuchung durchgeführt.
Eine erneute Offenlage ist deshalb erforderlich, weil die Planungen geändert und ergänzt wurden. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden beim Landratsamt Böblingen verschiedene Anträge eingereicht. Darunter war auch der Antrag auf Genehmigung für die Umwandlung von Streuobstwiesen. Die Untere Naturschutzbehörde beim Landratsamt hat in ihrer Genehmigung teilweise andere Ausgleichsflächen festgesetzt, als von der Stadt Weil der Stadt beantragt.
Da diese Ausgleichsflächen im Bebauungsplan, im Grünordnungsplan und im Umweltbericht bisher nur teilweise bzw. nicht eingestellt waren, wurde für den Bebauungsplan sowie die spezifischen Fachgutachten eine weitere Ergänzung notwendig. Die erneute, eingeschränkte und verkürzte öffentliche Auslegung und Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden wird nur zu diesen Ergänzungen durchgeführt.
Nachdem das Verwaltungsgericht Stuttgart am 22. November die Rechtmäßigkeit der Genehmigung zur Streuobstumwandlung bestätigt hatte, hat die Stadtverwaltung am 25. November mit den Fällungen begonnen. Allerdings wurden die Fällungen im Lauf des Vormittags durch den Verwaltungsgerichtshof (VGH) in Mannheim gestoppt.
Einen Tag später, am 26. November 2024, hat der Gemeinderat den Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan Häugern-Nord gefasst. Mit der Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses wird für das Gebiet Baurecht geschaffen.
Sitzungsunterlagen zur Behandlung und Abwägung der Stellungnahmen zum Bebauungsplan
Was kostet das Projekt?
Finanzierung
Die Stadt hat einen Erschließungsträger-Vertrag mit der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH (KE) abgeschlossen Die Finanzierung der Planungs- und Grunderwerbskosten werden damit zunächst von der KE als Erschließungsträgerin übernommen. Eine Ausnahme ist die Projektsteuerung des Verfahrens, die direkt von der Stadtverwaltung beauftragt ist.
FAQ (Stand: November 2024)
Häufige Fragen & Antworten
Kurz gesagt: Ja! Weil der Stadt liegt im wirtschaftsstarken Landkreis Böblingen und in der Region Stuttgart. Regionalplanerisch bildet Weil der Stadt ein Unterzentrum mit Siedlungsschwerpunkt entlang der S-Bahn-Achse. Genau hier soll Wohnraum entstehen. Entsprechend groß und dringend ist der Bedarf an Wohnraum. Dies belegen zahlreiche Prognosen und Studien, unter anderem die Bertelsmann-Studie.
Auch die Bauplatzvergabe im nur 700 Meter Luftlinie entfernten Gebiet „Südlich der Schwarzwaldstraße“ zeigt, dass die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen ist. Daran haben auch neue Rahmenbedingungen wie gestiegene Baukosten oder Zinsen nichts geändert. Vielmehr war die Nachfrage so groß, dass die Verwaltung mit dem Vergabeverfahren nach Rangliste an ihre Grenzen gestoßen ist. Deshalb hat der Gemeinderat öffentlich beschlossen, die restlichen Grundstücke nach und nach zu versteigern, also ein anderes Verfahren zu wählen. Die Versteigerungen bestätigen die nach wie vor hohe Nachfrage und den Bedarf.
Klar ist aber auch, dass Häugern-Nord das letzte große Wohngebiet ist, das in Weil der Stadt entwickelt wird. Neben den Argumenten "Ökologie" und "Flächenverbrauch" liegt das auch an den rechtlichen Rahmenbedingungen. Denn ein Großteil der Weiler Gemarkungsfläche ist als Landschafts- oder als Naturschutzgebiet geschützt. Auf diesen Flächen dürfen folglich keine neuen Gebiete ausgewiesen werden.
Leerstehende Wohnungen und Häuser, aber auch unbebaute Grundstücke könnten ebenfalls Wohnraum schaffen. Auch dies hat die Stadtverwaltung systematisch und neutral untersuchen lassen und die Firma Wüstenrot mit der Erhebung von Baulücken und Flächenpotenzialen beauftragt. Das Ergebnis des Gutachtens zeigt, dass im Innenbereich große Potenziale vorhanden sind. Allerdings hat die Stadtverwaltung auf diese überwiegend privaten Flächen keinen Einfluss. Die Abfrage bei den Eigentümern zeigte überwiegend keine Bereitschaft, die Flächen zu entwickeln. Für die Stadtverwaltung hat die Innenentwicklung daher weiterhin grundsätzlich Vorrang („innen vor außen“), sie kann jedoch den Bedarf nicht in dem selben Maß wie Häugern-Nord decken.
Die Länge von Bebauungsplanverfahren wird zu einem sehr großen Anteil durch die Inhalte bestimmt, die im Bebauungsplan geregelt werden. Es müssen regelmäßig alle inhaltlichen Fragen beantwortet werden, die bei der Umsetzung des neuen Bebauungsplans entstehen. Dafür sind aufwändige Gutachten und komplexe Abstimmungen mit Fachbehörden notwendig, die das Verfahren in die Länge ziehen. Außerdem müssen neue Gesetze beachtet und umgesetzt werden, die während des Verfahrens hinkommen.
Der politische Beschluss zur Entwicklung des Baugebiets Häugern-Nord wurde vor 7,5 Jahren im Gemeinderat gefasst. Seitdem ist klar, dass die Streuobstbäume weichen müssen. Im Laufe der Zeit hat der Gemeinderat zahlreiche weitere Beschlüsse gefasst – immer mit dem Ziel, das Wohngebiet zu realisieren. Der Satzungsbeschluss war also für die Baumfällungen weder rechtlich noch politisch notwendig.
Diese standen vielmehr unter dem Vorbehalt der Genehmigung zur Streuobstumwandlung. Diese Genehmigung war bereits im Juli 2024 erteilt worden. Zwei Naturschutzverbände hatten jedoch gegen die Streuobstumwandlung geklagt. Am Freitag, 22. November, bestätigte das Verwaltungsgericht Stuttgart die Rechtmäßigkeit der Genehmigung. Daraufhin hatte die Stadt am Montag, 25. November, mit den Fällungen begonnen. Dass dies nun ein Tag vor dem Satzungsbeschluss im Gemeinderat am 26. November geschah, ist Zufall. Ohne Klage wären die Bäume bereits Anfang November gefällt worden.
Auf Anordnung des VGH in Mannheim wurden die Baumfällungen im Laufe des Montagvormittags gestoppt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Baumfällungen aus Sicht des VGH rechtswidrig waren. Vielmehr soll damit den Antragstellern, also den klagenden Naturschutzverbänden, die Möglichkeit gegeben werden, ihre Beschwerde zu begründen.
Insgesamt müssen im Plangebiet rund 140 Streuobstbäume gefällt werden. Als Ausgleich werden 284 Obsthochstämme in einer räumlichen Entfernung von maximal 4 Kilometern zum Plangebiet neu gepflanzt. Rechnet man planinterne Maßnahmen mit ein, so beträgt der Ausgleichsfaktor sogar 2,2. Natürlich haben die neu gepflanzten Bäume nicht sofort den gleichen ökologischen Wert wie die alten Streuobstbäume. Aber: Die gefällten Baumstämme bleiben als Lebensraum für Tiere erhalten. Denn die Totholzstämme werden teilweise im oder am Plangebiet wieder aufgestellt. Außerdem wurden bereits 40 Nistkästen für Brutvögel und 40 Fledermauskästen in der Umgebung aufgehängt, um einen funktionellen Ausgleich zu schaffen.
Übrigens: Nach Schätzungen der Stadtverwaltung gibt es in Weil der Stadt rund 168 Hektar Streuobstbestände.
